A fost ridicat plafonul la 700.000 Lei pentru apartamentele si casele care se pot incadra in TVA de 5%.
Ce se intampla daca ai semnat un antecontract de cumparare pentru o proprietate care se incadreaza intr-un plafon de 700.000 Lei, dar la antecontract ai platit 19% TVA?
Daca un cumparator a semnat un antecontract pentru o proprietate care se incadreaza in conditiile TVA-ului de 5%, dar a platit TVA 19%, atunci vanzatorul este obligat sa recalculeze valoarea TVA daca legea va fi promulgata de la 1 Ianuarie 2021 si NU este specificat altceva in precontract
Motive de bucurie pentru vanzatorii si cumparatorii din piata imobiliara. Recent a fost adoptat de Camera Deputatilor, marirea plafonului la suma de 700.000 Lei (circa 140.000 Euro) prin care APARTAMENTE SI CASELE CARE POT FI LOCUITE si indeplinesc simultan criteriile din lege, vor beneficia de TVA 5%.
Textul de lege se modifica in felul urmator:
L E G E pentru modificarea art. 291 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal Camera Deputaţilor adoptă prezentul proiect de lege.
Art. I. – Articolul 291 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 688 din 10 septembrie 2015, cu modificările şi completările ulterioare, se modifică după cum urmează:
„livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depășește suma de 450.000 lei,dar nu depăşeşte suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice.
Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare.”
Art. II. – Prevederile prezentei legi intră în vigoare începând cu data de 1 ianuarie 2022.
Asadar recapitulam conditiile necesare pentru a fi eligibil la TVA-ul de 5%:
Plafonul pana la care puteți cumpăra o locuință cu TVA de 5% a fost ridicat la 700.000 lei.
Se poate achiziționa o singura locuință cu TVA de 5%, care se încadrează in plafonul de 450.000 – 700.000 lei, singur sau împreună cu alta/alte persoane fizice.
Se înființează Registrul persoanelor fizice care au achiziționat locuințe cu cota redusa de TVA de 5%, care se încadrează in plafonul de 450.000 – 700.000 lei, începând cu 1 ianuarie 2022.
In practica, la nivel de fiscalitate TVA, lucrurile sunt mai complexe, in functie de livrarile de terenuri si constructii impreuna sau separat, asadar vom analiza in cele ce urmeaza fiecare caz in parte:
Definitii:
Teren construibil: Orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare;
Constructie: Orice structură fixată în sau pe pământ;
Livrarea unei constructii noi sau parti din aceasta: Livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării* (* se considera construcție transformată sau parte transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcției sau a părții din construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării);
Data primei ocupari: Se consideră a fi data primei ocupări data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a construcției sau a unei părți din construcție. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În cazul unei construcții realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcția sau partea din construcție este înregistrată în evidențele contabile drept activ corporal fix;
Data primei utilizari: Data primei utilizări a unei construcții se referă la construcții care au suferit transformări . Prin data primei utilizări se înțelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a lucrărilor de transformare a construcției în cauză sau a unei părți a construcției. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie , data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea construcției sau a unei părți din construcție cu valoarea transformării respective.
Asadar avand fixate definitiile acum putem detalia aspectele ce tin de TVA, in care vom detalia cele mai des intalnite cazuri si tratamentul fiscal aplicabil la fiecare dintre acestea.
ATENTIE:
Orice persoana fizica, poate fi platitoare de TVA (devine o persoana impozabila) daca in decursul unui an fiscal vinde cea de-a doua proprietate indiferent ca este locuinta sau teren sau locuinta+teren. Incepand cu a doua tranzactie persoana fizica va trebui sa adauge TVA la pretul proprietatii pe care o vinde si in cel mult 10 zile de la efectuarea tranzactiei are obligatia de a se inregistra in scopuri de TVA. Totusi daca SUMA celor doua tranzactii NU DEPASESTE pragul de 88.500 Euro, atunci este in continuare scutita de TVA.
Intrebari si raspunsuri:
Cum stabilesti daca un teren este sau nu construibil: Calitatea terenului de a fi construibil reiese din certificatul de urbanism insa de principiu daca terenul se afla in intravilanul localitatii este construibil daca se afla in extravilan este arabil. Certificatul de urbanism este emis de autoritatea competenta de pe raza caruia se afla terenul: Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara al Judetului in care se afla terenul.
Ce contine certificatul de urbanism:
regimul juridic al imobilului;
regimul economic al imobilului;
regimul tehnic al imobilului;
regimul de actualizare/modificare a documentaţiilor de urbanism şi a regulamentelor locale aferent.
Daca se vinde o proprietate care este compusa din teren si cladire cum se procedeaza: Punctul 55 din Normele la Codul fiscal arata ca atunci când se livrează un corp funciar unic format din construcția și terenul pe care aceasta este edificată aceasta este identificata printr-un singur număr cadastral.
Cine poate solicita certificatul de urbanism: Orice persoană fizică sau juridică poate solicita certificatul de urbanism în situaţia în care este interesată de cunoaşterea datelor referitoare la respectivul imobil şi a reglementărilor cărora le este supus. În cuprinsul acestui document este prevăzut scopul pentru care a fost eliberat.
Varvara Eduard, Consultant & Owner 9898.ro - "Redescopera emotia intoarcerii acasa" Realtor® & Certified Residential Specialist ® Mobile: +40 741 98 98 98 Email: eduard@9898.ro